Wenn die Baupolizei am Morgen klopft

Über 1.500 Wohnungen im 2. und 20. Bezirk werden über Airbnb kurzzeitig und großteils illegal vermietet. Können Kontrollen und hohe Strafen den Wildwuchs stoppen?

Text: Dominik Ritter-Wurnig, Fotos: Christopher Mavrič

Klopf, klopf, klopf. „Building police, can you open the door, please”, ruft Lukas Kupresak von der Magistratsabteilung 37, der Baupolizei. Mit einem Blick von außen auf die Wohnungstür erkennt Kupresak, wo Menschen wohnen und wo Touristen übernachten. Keine Glocke, identische Türmatten, neue Wohnungstüren, kein Namensschild – lauter Indizien, dass in dieser Wohnung Kurzzeitvermietung stattfindet. Die Schlüsselboxen beim Hauseingang, ein offenes Haustor oder zweisprachige Aushänge zu Nachtruhe und Müllentsorgung sind weitere Hinweise, dass Wohnungen in dem Zinshaus am Handelskai über Plattformen wie Airbnb oder Booking angeboten werden.

Anonyme Anzeige, schwerer Verdacht

Drei Wohnungen in diesem Haus am Handelskai im 2. Bezirk dürfen aufgrund einer Ausnahmebewilligung als Absteige für Touristen verwendet werden. Aber es besteht der Verdacht, dass illegal weiter Wohnungen an Gäste vermietet werden.

Die MA 37 hat eine anonyme Anzeige erhalten und führt nun ein Ermittlungsverfahren durch. Sie muss jedem Inserat eine Wohnung zuordnen und wasserdicht belegen, dass die Wohnungen für mehr als 90 Tage im Jahr für sogenannte Kurzzeitvermietung genutzt werden. Dafür klopft Kupresak an einem regnerischen Novembertag um 7 Uhr in der Früh an Wohnungstüren. Denn morgens vor dem Checkout ist die Wahrscheinlichkeit am höchsten, Gäste anzutreffen.

„You did nothing wrong“

Drei verschlafen aussehende Männer aus Asien öffnen schüchtern die Tür, Kupresak sagt: „You did nothing wrong. It is just about the owner. Can you show me your receipt from Airbnb or Booking?”. Immer lächeln, ruhig bleiben und den Touristen klar machen, dass sie nichts falsch gemacht haben, ist die Devise von Kupresak.

Die Drei sind für eine wissenschaftliche Konferenz für sechs Nächte nach Wien gekommen, es ist ihr erster Europabesuch „It’s very shocking as it is very early in the morning,” sagt einer der Wissenschaftler über die Kontrolle der Baupolizei. Kupresak hat dafür Verständnis: “Dass um 7 Uhr in der Früh der Baupolizist vor der Tür steht, ist im Urlaub natürlich sehr unangenehm. Oft wecke ich die Menschen auf.”

Viele illegale Angebote

Nach wie vor boomt die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen über Airbnb, Booking oder andere Plattformen. Wurden früher selbstgenutzte Wohnungen oder Zimmer in den Ferien vermietet, sind heute eigene Ferienwohnungen die Regel. Laut dem Datenportal InsideAirbnb sind aktuell auf Airbnb rund 1.500 Ferienwohnungen in Zwischenbrücken inseriert, wienweit sind es über 10.000. Laut Eurostat wurden 6,6 Millionen Nächtigungen über Airbnb und ähnliche Plattformen in Wien im Jahr 2024 gebucht.

Seit Juli 2024 ist die Kurzzeitvermietung durch eine Gesetzesverschärfung in Wien großteils illegal. Trotzdem wurden in Zwischenbrücken erst 49 Wohnungen die Ausnahmebewilligung zur Kurzzeitvermietung erteilt; bis Mitte November sind dagegen schon 253 Anzeigen bei der MA37 wegen illegaler Kurzzeitvermietung im 2. und 20. Bezirk eingegangen. Seit Juli 2024 wurden in Brigittenau bisher Strafen in Höhe von 19.200 Euro verhängt, in der Leopoldstadt waren es 114.900 Euro – nur in zwei anderen Wiener Bezirken wurde bisher mehr gestraft. Wienweit liegen die Strafen bei über 1,3 Millionen Euro.

Trotz hoher Strafen und Baupolizisten die mehrmals pro Woche an Türen klopfen, geht das illegale Geschäfte mit Kurzzeitvermietung aber weiter. Warum? Der Verdienst ist zu gut. Das Risiko bestraft zu werden ist nach wie vor gering, Ferienwohnungsbetreiber haben oft viel Geld in ihre Apartments investiert. Über 200 € kostet eine Nacht in der Hauptsaison in einer schicken Ein-Zimmer-Altbauwohnung in der Leopoldstadt. Bei guter Auslastung kann man so rund 5.000€ im Monat umsetzen; bei der Vermietung als reguläre Wohnung wäre es circa ein Zehntel.

Oberster Zweck der Kontrollen ist es, Ferienwohnungen wieder dem Wohnmarkt zurückzuführen. Doch um zu strafen, muss die Magistratsabteilung erst ein aufwändiges Ermittlungsverfahren durchführen. Das in Irland ansässige Unternehmen Airbnb kooperiert nicht mit den Behörden und hält etwa die Adresse der Ferienwohnung oder Buchungsdaten geheim.

Kein Schlaf ohne Ohrstöpsel

Zurück im Haus am Handelskai: Auf dem Briefkasten steht eine halbvolle Bierflasche, auf einem Fensterbrett liegt eine benutzte Zahnbürste, am Boden der Stummel eines Joints und im Hof liegen volle Müllsäcke am Boden. Als Baupolizist dokumentiert Kupresak auch allgemeine Mängel, wie ein zerbrochenes Gangfenster.

„So viele Probleme”, stöhnt eine Mieterin, die schon seit 35 Jahren hier wohnt. „Ich bleibe hier bis ich sterbe, ich kann nicht woanders hinziehen.“ „Mit den Nachbarn ist alles gut”, sagt die Bewohnerin, die anonym bleiben will. „Aber es sind ja nur noch 10 oder 15, der Rest der Wohnungen ist vermietet an Touristen.”

Begonnen habe der „Wahnsinn” vor zwei Jahren. Da auf ihre Beschwerden niemand reagiert, putze sie manchmal selbst das Stiegenhaus. Eine andere Bewohnerin erzählt, dass es keine Ruhe mehr gebe und ständig Leute kommen und gingen. „Ohne Ohrstöpsel kann ich nicht mehr schlafen”, sagt die Frau, die ebenfalls lieber anonym bleibt. “Ich würde mir wünschen, dass es wieder normal zugehen würde. So wie früher mit normalen Nachbarn, die man kennt und grüßt.”

Strafen bis zu 50.000 Euro

Der Baupolizist ist im obersten Stockwerk angekommen. „Es handelt sich um mehr Kurzzeitvermietungsapartments als gedacht, die anonyme Anzeige ist zutreffend”, sagt Lukas Kupresak. Für das Ermittlungsverfahren brauche es aber weitere Kontrollbesuche, die Baupolizei muss Pläne, Buchungsbelege, Inserat und Beweise für jede Wohnung zusammenführen, um den Fall wasserdicht zu machen. „Wir kennen den Vermittler der Ferienwohnung hier, der ist schon amtsbekannt.

„Es ist ein typischer Fall, wo die Ausnahmegenehmigung ausgereizt wird”, sagt Kupresak. Häufig versprechen Vermittlern den Eigentümern das große Geld, aber da sie keine Parteistellung haben, werden sie von der MA37 nicht zur Rechenschaft gezogen. Die Strafe von bis zu 50.000 Euro pro Wohnung für illegale Kurzzeitvermietung trifft immer die Wohnungseigentümer.

Ärger über Presseanfrage

Die Wohnungen im Haus am Handelskai gehören einer Frau, die gleichzeitig auch als Verwalterin auftritt. Erreichbar ist sie nur per Fax. Was sagt sie zu den Beschwerden über Schmutz, Lärm und Ruhestörungen? Und was zu den Ermittlungen der Baupolizei wegen des Verdachts der illegalen Kurzzeitvermietung?

Die Frau antwortet dann doch per Mail und beschwert sich ihrerseits: Über die Presseanfrage kurz vor Weihnachten ( „eine glatte Zumutung“) und über die geringen Mieteinnahmen ( „85 Euro Hauptmiete, welche Handwerker würden um diesen Preis irgendwas machen?”). Sie müsse ständig Schäden beheben und bestreite sämtliche Investitionen aus Eigenmittel. Überhaupt sei ja „niemand gezwungen”, in dem Haus am Handelskai zu wohnen. Auf die Fragen zu illegalen Kurzzeitvermietungen antwortet die Hausverwalterin nicht.