Etwa 20.000 Menschen wohnen rund um Bednar-Park und Bruno-Marek-Allee. Alle wünschen sich mehr Möglichkeiten zum Einkaufen. Warum sind viele Geschäftsflächen im Quartier dennoch nicht vermietet?
Text: Naz Küçüktekin, Fotos: Christopher Mavrič
Etwa 20.000 Menschen wohnen in dem neuen Stadtteil rund um die Bruno-Marek-Allee. Sie würden gerne im eigenen Quartier ausgehen und einkaufen. Wieso sind trotzdem noch immer so viele Geschäftslokale nicht vermietet?
Große Flächen, hohe Kosten
Die Erdgeschoßentwicklung im Nordbahnviertel stockt seit Jahren. Große Rohbauflächen, hohe Kosten und die Insolvenz der Nordbahnviertel Service GmbH haben viele Pläne ausgebremst. Wie die Betreiber die Lage heute sehen – und was sich ändern müsste.
„Wir wollten Teil des Neuen sein.“ Helmut Piringer sagt diesen Satz leise, aber ohne Zweifel. Seit elf Jahren betreibt er die Heurigen-Vinothek „Der Burgenländer“, die ursprünglich als Greißler begann. Über ein Online-Inserat stieß er damals auf das Lokal in der Krakauer Straße und war überzeugt – vom Geschäft selbst und vom Viertel, in dem es lag.
Für Piringer war das Nordbahnviertel ein Versprechen: ein entstehendes Stadtquartier, das man nicht nur beobachten, sondern mittragen konnte. Heute blickt Piringer auf eine Entwicklung zurück, die von Aufbruchsphasen ebenso geprägt ist wie von Verzögerungen und Lücken. „Eine Drogerie wurde ewig von allen Seiten gefordert. Nach zehn Jahren hat dann ein Bipa aufgemacht“, sagt er. „Kulturangebote gibt es nach wie vor kaum.“
Viel Vision, wenig Umsetzung
Ein paar Hundert Meter weiter erzählt Michael Knoll von Starbike – inmitten von Fahrrädern und Rad-Zubehör – ebenfalls von einem Beginn, der vor allem aus Hoffnungen bestand. Er und sein damaliger Partner übersiedelten das Geschäft bereits 2019 aus der Lasallestraße ins Nordbahnviertel – zu einem Zeitpunkt, als die Allee noch eine Baustelle war.. „Als wir das Geschäft aufgesperrt hatten, gab es ja noch keine Bruno-Marek-Allee, das war eine Schotterpiste“, erinnert sich Knoll.
Trotzdem wurden ihm klare Leitlinien in Aussicht gestellt: „Uns wurde versprochen, dass hier auf Qualität und eine gute Durchmischung geschaut wird. Dass zum Beispiel kein weiteres Fahrradgeschäft aufsperrt.“ Die Idee war ein Grätzl, in dem man wohnen, einkaufen, essen kann – alles in nächster Nähe.
Heute wirkt diese Vision wie halb ausgeführt. Versucht, aber nicht ganz gelungen. Einen Buch- und Blumenladen, ein Eislokal, ein Café, einen Supermarkt, ein Fitnessstudio, ein Spielwarengeschäft und einige Essenslokale – das alles findet man im Nordbahnviertel. Doch zwischen den bestehenden Betrieben stehen noch immer viele Schilder: „Geschäftslokal zu vermieten“. „Es fühlt sich nicht an, als würde auf dieser Straße tatsächlich Leben stattfinden“, beschreibt es Knoll. Gerade nach 19 Uhr sei oft gar nichts mehr los.
Gragger und Tchibo sperrten zu
Dass Betriebe bereits wieder zugemacht haben, ist ebenfalls Realität. An der Ecke zur Schweidlgasse soll die Bäckerei Geier einziehen – anstelle der Bäckerei „Gragger und Chorherr”, die sich im Viertel nicht halten konnte. Auch der Kaffee- und Einzelhändler Tchibo gab seine Filiale nach knapp einem Jahr wieder auf. Auf Anfrage heißt es lediglich: „Durch eine routinemäßige Überprüfung der Mietverträge sind wir zu dem Ergebnis gekommen, den Mietvertrag im Nordbahnviertel nach dem 04.10.2025 nicht mehr zu verlängern.“ Mehr erklärt das Unternehmen nicht. Die Unschärfe erinnert an viele offene Fragen, wenn es um die Leerstände im Nordbahnviertel geht.
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Eine zentrale Rolle spielte dabei die „Nordbahnviertel Service GmbH“, die über Jahre nahezu für alle Aufgaben der Erdgeschoßentwicklung verantwortlich war: Sie mietete die Flächen von den Bauträgern an, vergab sie weiter und sollte den Branchenmix steuern. Die Idee dahinter: eine zentrale Stelle, die Qualität sichert und für eine ausgewogene Mischung sorgt. Dafür setzte die GmbH auf große Rohbauflächen, die flexibel bespielbar sein sollten. In der Frühphase funktionierte das Modell. „Die südliche Seite wurde schnell vermietet“, sagt etwa Peter Rippl, Geschäftsführer des Wohnprojekts „Die HausWirtschaft“. .
Unsicherheit und Fehleinschätzungen
Doch mit der zweiten Bauphase des Nordbahnviertels begann das System zu wanken. Die großen Einheiten erwiesen sich als kaum praktikabel. Der Ausbau lag komplett bei den Mieter:innen, die Kosten waren hoch, die Flächen schwer teilbar. Corona und die steigende Inflation verschärften die Situation. Rippl beschreibt es nüchtern: Die wirtschaftliche Unsicherheit sei ein Problem gewesen, Fehleinschätzungen das andere.
Auch der „Burgenländer“, Helmut Piringer erlebte die Hürden. Er überlegte, zusätzlich einen Handyladen zu eröffnen, verwarf die Idee aber schnell. „In der Fläche war wirklich nichts drinnen. Heizung, Sanitäranlagen – das alles hätte man selber machen müssen. Die anfänglichen Investitionskosten wären enorm gewesen. Die Miete von 20 Euro pro Quadratmeter hätte man außerdem auch noch erwirtschaften müssen“, sagt er. Dazu sei oft nicht klar gewesen, wen man mit konkreten Fragen überhaupt erreichen konnte.
Michael Knoll von Starbike, Mieter der Nordbahnviertel Service GmbH, formuliert es ähnlich: „Bis zum Schluss war es schwierig, jemanden zu erreichen.“
Insolvenz von Firma und Fußballclub
Die fehlende Erreichbarkeit hatte einen Hintergrund: Die finanzielle Lage der Nordbahnviertel Service GmbH verschlechterte sich zunehmend. Am 14. Juni 2025 wurde sie nach einem Insolvenzverfahren offiziell aufgelöst. Gegen Geschäftsführer Erich Kirisits lief zu diesem Zeitpunkt bereits ein Konkursverfahren. Neben der Service GmbH gerieten auch andere seiner Unternehmen in Schwierigkeiten, darunter die Gastro-Kette Wienerwald. Kirisits war der wichtigste Sponsor des niederösterreichischen Fußballclubs Stripfing. Aber auch der Zweitligist schlitterte infolge seiner wirtschaftlichen Probleme in die Insolvenz .
Wie diese Unternehmen miteinander verflochten waren und welche Bedeutung sie wiederum für die Entwicklung der Geschäftsflächen im Nordbahnviertel hatten, bleibt offen. Kirisits reagierte auf Anfragen nicht.
„Das ist hier keine Mahü“
Nach der Auflösung der Service GmbH fiel die Verantwortung für die Vermietung der Erdgeschosszonen zurück an die Bauträger. Seither fungiert ein neu gegründetesQuartiersmanagement als vermittelnde Schnittstelle. Dessen Leitung hat Andrea Mann übernommen. Sie beschreibt die Übergangszeit als schwierig: „Während des Insolvenzverfahrens waren auch keine Vertragsabschlüsse möglich, wodurch vieles verzögert wurde.“ Mittlerweile habe sich die Lage stabilisiert. „Seit der Übernahme wurden rund 20 Lokale vermietet“, sagt sie. Von insgesamt 63 Flächen seien etwa 15 noch frei. Einige leer wirkende Lokale seien bereits vergeben, aber noch im Umbau oder in der Planungsphase.
Andrea Mann benennt aber auch die strukturellen Probleme, die geblieben sind. „Es gibt viele Anfragen, aber für kleinere Lokale. Und das derzeit kleinste Lokal hat um die 200 Quadratmeter.“ Die Größe sei ein Erbe der früheren Strategie, auf große Einheiten zu setzen. „Aber das ist hier keine Mahü, wo die großen Ketten einziehen“, sagt sie. Sie sieht zwar einiges in Bewegung, rät aber auch zu Geduld: „Es füllt sich nach und nach. Alles eine Zeitfrage.“
„Änderungen bei der Preisstruktur“
Die Betreiber im Viertel betrachten die Entwicklungen zurückhaltend. Peter Rippl spricht davon, dass bestehende Lokale stärker eingebunden werden müssten und vom Vedarf eines einheitlichen Standortmarketings.. Michael Knoll von Starbike sieht die Grenzen des momentanen Modells deutlich: „Ich bin nicht sehr optimistisch, dass sich in den nächsten drei bis fünf Jahren signifikant etwas ändern wird“, sagt Knoll: „Es sei denn, es kommt zu deutlichen Änderungen bei der Preisstruktur.“
Hinweis: Am Mittwoch, 21. Jänner, diskutieren Sonja Harter vom Podcast „Nord.Post“ und Bernhard Odehnal von „Zwischenbrücken“ mit Experten und Expertinnen über das Problem der leeren Erdgeschoßzonen im Nordbahnviertel und die Lehren daraus für das zukünftige Nordwestbahnviertel.
Beginn: 19 Uhr
Ort: NordbahnSaal in der HausWirtschaft, Bruno-Marek-Allee 5
Naz Küçüktekin hat journalistische Erfahrungen unter anderem bei Kurier, Profil und Biber gesammelt. Sie lebt in der Brigittenau hat mehrere Preise gewonnen, unter anderem den Wiener Journalismus-Gesundheitspreis.
Christopher Mavrič arbeitet als Fotograf für den „Falter“ und viele andere Medien. Sein Fotoband „Zwischen Brücken“ mit Porträts und Ansichten der Brigittenau erschien 2020 in der FOTOHOF-Edition. Er ist Lehrbeauftragter für analoge Fotografie an der Fotoakademie Graz.
